German Rocha Bentancur (Montevideo, Uruguai, 1992) va estudiar enginyeria en disseny industrial a Montevideo i amb la beca iberoamericana de talent va anar a Madrid per continuar els seus estudis. Llavors, ara ja fa vint anys, arribà a Mallorca, on ja hi tenia un vincle, perquè, diu, “tenc un padrí mallorquí”. Un màster en dret urbanístic i un altre en dret immobiliari a Barcelona completaren la seva formació abans de convertir-se en CEO i gerent de Grup Amb Tu, la promotora d'habitatges de preu limitat que proposa una manera diferent d'afrontar l'accés a l'habitatge.
Explica’ns com i per què va néixer Grup Amb Tu.
Va néixer perquè tots els amics que teníem de la nostra edat es desplaçaven a altres llocs d’Europa per cercar millors oportunitats. Joves manacorins, petrers, portenys… no podien accedir a un habitatge si no tenien una casa d’herència. I si els padrins o els pares eren vius, l’herència no arribava. Aleshores, no els quedava més remei que sortir a cercar la llar i la casa a una altra banda. Per això em vaig posar entre cella i cella la idea de fer habitatge assequible, de protecció oficial i de preu limitat sempre posant els residents i la gent jove com a prioritat. Les nostres promocions van enfocades als nascuts aquí o residents de molts d’anys a les Illes.
Sou una SL, una SA, una cooperativa?
Som una SL que fa economia circular, en el sentit que tot el que guanyam ho reinvertim en la nostra estructura. És una empresa que no deixarà grans beneficis. Reinvertim en la nostra estructura, en eines, en la contractació de personal, en cursos per millorar la professionalització de la nostra plantilla…
És a dir que no sou només una promotora, sinó que teniu personal propi que fa les feines de construcció.
Sí. Tenim empleats propis, autònoms vinculats o també empreses locals amb les quals tenim acords per poder aconseguir millors preus, perquè no hi ha gaire marges de benefici per a una promotora com la nostra, per això som tan pocs que ens hi dedicam.
Ho feis tot.
La nostra funció és ser promotora, constructora, contractista principal, i immobiliària però venent els nostres propis pisos. No venem res que no estigui gestionat per a nosaltres. De fet, quedam com a administradors de l’edifici durant els primers deu anys, per assegurar-nos que es destini a primer habitatge i també per garantir la bona convivència i el compliment de les normes de la comunitat.
Ho feis de forma vocacional, això dels deu anys, no és que la llei us hi obligui…
No, no hi ha res que t’hi obligui, però és la nostra filosofia, que clarament altres promotores i constructores no la tenen. Volem un ordre en tot el que feim. Volem canviar la mentalitat que et compres una casa i el promotor desapareix.
Precisament perquè podeu tenir compradors vulnerables econòmicament és bo que hi sigueu, si fa falta un moment determinat donar una mà.
No, cap dels nostres compradors està declarat vulnerble, perquè per a aquestes persones ja hi ha l’habitatge de protecció oficial de l’IBAVI, tant per a lloguer com per a venda. Com et deia al principi, el nostre perfil és el de professionals joves que guanyen entre 1.500 i 2.000 euros i que no poden accedir al mercat lliure d’habitatge, que per un pis nou et pot demanar 300.000 o 350.000 euros. Són joves treballadors, amb 25 o 30 anys d’empadronament aquí, nascuts al municipi… Vàrem fer un software per fer un cribratge i tenen prioritat els nascuts a les Illes, amb fills a càrrec i menors de 35 anys. Tenim 14.000 persones en llista d’espera, de les quals 9.000 són nascuts a les illes. I aquest és el nostre objectiu: crear habitatge assequible per a la gent d’aquí.
Una empresa com la vostra ha d’estar pendent de la normativa urbanística. Com veus el Pla General de Manacor, que s’ha aprovat recentment?
A mi el que m’interessa és treballar a l’empresa i per què vàrem fer l’empresa. M’és igual si hi ha un partit o n’hi ha un altre… la qüestió és que el de l’habitatge és un problema endèmic…
Comprenc que pot ser complicat respondre la pregunta… però el Pla General ha suposat unes traves importants precisament per al sector de població al qual us adreçau amb les vostres promocions…
No, no. Sempre contest tot el que em demanen. El Pla General era necessari a una ciutat tan important com Manacor, que de vegades ens oblidam que som la segona ciutat més important de Mallorca, i que és una ciutat que està preparada per tenir un creixement substancial. És normal que el Pla General tengui errors o faltes que no es varen preveure inicialment, però es van revisant. Aquests errors es descobreixen amb la pràctica. Jo sempre procur plantejar a l’Ajuntament aquestes limitacions i donar-li una mà en tot el que pugui. Som una persona conciliadora i crec que cal fer-ne una revisió conjunta i incorporar-hi una norma subsidiària, com ja s’ha fet a altres bandes. És cert que el Pla General té paràmetres que són limitants i que no tenen en compte que l’economia ha canviat i que sobretot la gent jove no està preparada avui per fer-se un habitatge unifamiliar de dues plantes, com proposa en molts de casos el Pla General. La gent jove necessita habitatges funcionals per poder començar. Quan tu ja tens ca teva i vols formar una família, ja entres en una roda en la qual hem estat tots, veim que els habitatges ens queden petits i en compram un de més gros, però això ja és un altre estadi.
En aquest sentit deus estar content del decret de mesures urgents.
Els habitatges de preu limitat són una mesura que ajuda a treure endavant edificis totalment obsolets i treure al mercat pisos de seixanta metres quadrats perquè la gent pugui començar. I tant serveixen per a persones que volen viure totes soles com per a les que volen viure en parella.
Tanmateix el Pla General sí que planteja també l’objectiu de no consumir més terreny rústic i sobretot de fixar un sostre poblacional. Si continuam construint aquest sostre pot traspassar-se…
Estic absolutament en contra de continuar consumint terreny rústic. No m’agrada, perquè tard o d’hora necessitarem la terra. L’illa és un territori reduït, i si anam pel camí actual ens convertirem en una ciutat de serveis. Mallorca necessita les seves olives, les seves garroves, les seves ametles, i necessitarem el terreny rústic per sembrar-les. Sí que veig necessari un creixement controlat en forma d’anells, però sempre esgotant primer el que és urbà. No som a Manacor per casualitat, sinó perquè és el lloc de Mallorca que té major concentració d’edificis obsolets. És una ciutat que va canviar la seva tipologia quan va deixar de ser una ciutat industrial. Totes aquelles construccions, com ara l’edifici d’Artflex, ja no són necessàries avui. Hi ha 87 edificis com aquest, a Manacor. I aquesta manera de construir no consumeix més sòl rústic. Sí que veig malament el creixement desmesurat. Estic en contra dels Projectes Residencials Estratègics (PRE). No m’agraden ni hi participaria, perquè són megaurbanitzacions que poden superar els 2.000 habitatges i que generen consum de territori. Hi ha molts de solars urbans sense utilitzar abans d’haver d’abordar aquesta fórmula. I les promotores d’aquests PRE seran de fora no tendran aquesta sensibilitat… Volem que quedi alguna cosa d’aquest potencial econòmic a les illes i que no s’en vagi a un país estranger o a una altra comunitat autònoma.
Hi veus altres possibilitats de millora?
M’agrada que el comprador tengui un IVA reduït en la compra d’habitatge de preu limitat. Però jo, si és el primer habitatge, no li cobraria aquest impost. Som radical en això. No tenim la capacitat d’estalviar 15.000 euros així com així. L’administració hauria de donar una mà als joves que compren un habitatge, i ho podria recuperar per un altre costat, amb el turisme, amb l’ecotaxa…
Com ho feis per dur endavant les vostres promocions? Comprau aquests edificis obsolets?
Tenim diferents models. En alguns casos compram el solar i feim la construcció tota de bell nou. En d’altres també feim permutes, quan es tracta d’edificis molt grans, i preferim pagar-los en forma d’habitatges per als propietaris. En d’altres, feim de promotors de promotors delegats, i aquí són els propietaris que ens cedeixen dos o tres pisos per pagar l’obra. Finalment, també hi ha l’opció de comprar de tot l’edifici.
En el cas de la permuta, i essent habitatges de preu limitat, deveu haver d’assegurar-vos que el propietari destina el pis a primer habitatge…
Sí. Dins el contracte de permuta exigim que si no és un primer habitatge per a un fill del propietari, s’oferesqui de lloguer. Nosaltres tenim una llista de lloguer amb perfils solvents de gent treballadora. Quedam sempre com a administradors de la finca durant deu anys perquè es complesqui el requisit de viure almenys dos anys a l’habitatge adquirit i que no hi hagi una venda especulativa, un Airbnb…Nosaltres no participarem mai en l’especulació.
És important, aquest control.
Sí. Nosaltres no volem contribuir ni a l’especulació ni a fer que l’HPO i l’HPL tenguin un mal nom. Són edificis que són comunitats i ens asseguram que qui hi viu compleix les normes de la comunitat. Tota la transacció es fa en caixa A i continua en caixa A, tot declarat. Protegim els joves, els nascuts aquí, perquè si no canviam la dinàmica acabarem una ciutat de serveis per a alemanys, suecs i suïssos i malviurem en el nostre territori. El que volem és protegir-nos. I ja que no es pot limitar la venda a estrangers, cream habitatges per als residents i ens asseguram que s’empren correctament.
Parles molt de residents i de persones nascudes aquí. Ja hi ha molts de residents i persones nascudes aquí que tenen orígens molt diversos. M’imagín que no és cap impediment, això.
Si compleixen amb els requisits, qualsevol persona hi pot accedir, però s’hauran d’adaptar a la comunitat i a la cultura d’aquí. Si hi ha persones conflictives, podem aplicar el dret de tempteig i retracte, i recomprar l’habitatge per a qui realment el necessiti.
Quantes promocions teniu en marxa ara mateix?
A Manacor en tenim vuit, cinc de les quals estan en obres, a la ronda de Felanitx, l’edifici d’Artflex… A Son Macià, per exemple, feim habitatges. Son Macià ha venut molt als alemanys… i la gent jove que vol viure a prop dels seus pares i els seus padrins ho té molt difícil…
Quanta de gent teniu fent feina a Grup Amb Tu?
Tenim una plantilla fixa de vint persones. Arquitectes, delineants, enginyers, administratius, caps de compra. Això és l’equip més tècnic. I en total comptant els directes i els indirectes, tenim entre 50 i 60 treballadors.
El vostre àmbit d’actuació?
Les Illes Balears. Em declar territorialista, i faig feina pel territori que em va veure créixer i convertir-me en home. També actuam a Eivissa, on la situació és complexa. Ara també tenim una promoció de 40 habitatges a Maó… Vivim amb poques hores de son… i ja ens cauen els cabells, amb tanta feina. Però ho feim de gust: tots els que feim feina a Grup Amb Tu som abanderats de defensar-nos, perquè si no ho feim, serem colonitzats silenciosament tant per un costat com per l’altre.
Abans has parlat de lloguer. Creus que l’administració ha d’intervenir regulant el preu del lloguer. Es donen molts de casos de vertader abús per part dels propietaris.
Tenc un pla d’habitatge que el vaig entregar per ajudar. La intervenció del mercat generaria un mal impacte social. Però sí que crec que hi hauria d’haver un control i una supervisació del mercat. Si marques les regles del joc, les coses poden canviar. Si vols llogar per habitacions, idò treu una llicència. Hi ha d’haver unes garanties d’habitabilitat. Si vols fer lloguers temporals, idò una llicència. Tot això amb una oficina que controli i supervisi, i un sistema on es puguin fer denúncies, fins i tot anònimes, de tots aquells casos que no complesquin la legalitat. I enviar l’inspector, i que es posin multes exemplars a tothom que no complesqui la llei, perquè la gent quan li toques la butxaca és quan reacciona. Vivim en la realitat del capitalisme, però hi podem aplicar mesures, i posar unes regles del joc que regulin els lloguers turístics il·legals, els lloguers il·legals per habitacions i els abusos que hi pugui haver, tant si és per part del llogater com si ho és per part del propietari. Per als casos dels llogaters vulnerables, l’IBAVI hauria de construir industrialitzadament, i tothom que no pugui pagar un lloguer ordinari que pogués passar per aquests pisos fins que millori la seva situació, i així ja no fas mal al propietari.
Hi ha molts de propietaris que no cuiden les seves propietats, i les lloguen a preus escandalosos.
Sí. Mira el cas del desgraciat cas de l’esfondrament que va costa la vida d’aquest jove. És una negligència clara dels propietaris, que només pensen a llogar i guanyar doblers. Com aquell habitatge n’hi ha moltíssims a Manacor. La majoria tenen més de cent anys. Només pel moviment, per petites filtracions, les bigues vencen i això també hauria de ser supervisat. La inspecció tècnica hauria de ser obligatòria.
Perquè no pot ser que qualcú vulgui lucrar-s’hi sense pagar-ne un preu.
Així és. S’ha de supervisar que hi hagi un contracte. El mercat éstà absolutament desregulat, és arbitrari i especulatiu. Hi ha una supressió sobre el llogater. A Mallorca, o tens una casa o estàs suprimit pel propietari. I quan arribes al final del contracte, la gent està que es mossega les ungles. Està bé guanyar doblers amb un lloguer, però s’ha de tenir una conducta responsable i s’ha de ser conseqüent amb el que un fa.
