Antoni Marcús Beltrán (Sóller, 1968) és geògraf i expert en CRM i inel·ligència comercial . Actualment fa feina a la Banca March. És cofundador de GAAT, SL, una consultoria especialitzada en planificació urbanística, medi ambient i sistemes d’informació geogràfica. Marcús ha explotat dades públiques del cadastre que determinen que una part important de les propietats immobiliàries de l’illa ja estan en mans estrangeres.
Com comences a fer aquest projecte de cercar quines propietats són d’estrangers a Mallorca?
Inicialment ho vaig fer a nivell de Sóller. Jo som solleric. Som geògraf i he tengut inquietuds per investigar aquest tema, perquè he vist que hi ha una manca d’informació, i que es fan afirmacions que es basen més en intuïcions que no en dades estadístiques. I el desembre de l’any passat investigant vaig trobar una informació que és pública, i que es pot trobar al cadastre sobre immobles residencials.
Et permet saber de quina nacionalitat són aquests propietaris estrangers?
No, simplement et diu si és població nacional o estrangera. A part d’aquesta informació també tenim la que facilita el Portal del Notariat, sobre les compravendes d’habitatges que es fan any a any. En aquest cas les dades es poden extreure per comunitat autònoma, per província i fins i tot per municipi. Aquí sí que podem veure si la compra és d’un nacional o d’un estranger i de quina nacionalitat és cadascú. Però té una limitació, només ens permet anar una mica més de deu anys enrere, per tant, no podem saber el nombre total de persones per nacionalitat que tenen propietats a Mallorca.
Què se n’extreu, del Portal del Notariat?
El que veim és que en línies generals, al voltant del quaranta per cent de les compra-vendes que es fan anualment a les Balears les fan estrangers. El que no sabem és quin total de propietats pertanyen a estrangers, mirant aquesta font.
És un percentatge molt elevat.
Sí. Hi ha veus que parlen d’un desplaçament cultural, però jo parlaria més d’un desplaçament residencial, que patim per motius econòmics. Del 38 per cent de compres estrangeres, al voltant d’un 40 per cent són d’Alemanya, i un 10 per cent són del Regne Unit.
En el Portal del Notariat ja s’especificava que en el cas dels propietaris marroquins, la gran majoria, per no dir tots, eren residents. En canvi, els compradors del nord…
A nivell balear, la mitjana de compradors de propietats és d’un 70 per cent de no residents. És evident que la major part compren per finalitats distintes a la de residir: lloguer turístic, segona residència, o simplement tenir la propietat tancada.
Aquestes propietats, una vegada venudes, poden tornar a mans dels mallorquins?
És molt complicat. Els registradors de la propietat recullen informació sobre el temps que passa entre compra i recompra. Bona part d’aquestes compres estrangeres el que fan ja no és només comprar una casa per residir o per posar també en explotació, sinó també com a inversió. Hi ha empreses estrangeres que es dediquen a comprar cases, es reformen i les revenen tres o quatre vegades més cares, a preus totalment inassequibles per als residents.
Segons el cadastre, quines mitjanes de propietats estrangeres hi ha?
En el conjunt de les Balears, un 16,2 per cent. A Mallorca, un 15,9; a Menorca, un 13; a les Pitiüses són més altes: un 18 a Eivissa i un 19 a Formentera. Ara mateix el centre de Mallorca encara sembla una mica de reserva per a residents, però a municipis com Andratx o Calvià, un 40 per cent de les propietats ja estan en mans estrangeres.
I pel nostre redol?
Sant Llorenç ja està a un 34 per cent, Capdepera a un 38; Son Servera té un 24 per cent de propietats en mans estrangeres, i Santanyí un 35. Manacor està una mica més baix, amb un 18.
Quina és la tendència?
Començaren comprant a la costa, cercant les vistes a la mar, després entraren a l’interior, i ara ja peguen dins sòl urbà.
El gran problema és el preu.
Sí, perquè els preus de compra i de lloguer no s’aturen de pujar, i en canvi, els salaris a les Balears no han crescut amb la mateixa intensitat. És inassumible per a un resident poder accedir a un habitatge amb els preus que s’han posat. Hi ha moltíssims d’habitatges buits, i també solars.
Cal construir més habitatge, idò?
El mantra entre el sector polític sembla dir que el problema només es resol creant habitatge. Però amb les dades a la mà podem demostrar que hem crescut més en nombre d’habitatges que no en població. La conclusió final és que aquest creixement es dona sobretot en habitatge secundari i buit, no en habitatge principal. He pogut quantificar el forat entre l’habitatge principal i el nombre de llars a les Illes Balears: tenim un dèficit de 20.000 unitats per cobrir el creixement en nombre de llars.
Tens dades sobre quantitat d’habitatges buits, idò?
Sí, l’Institut Nacional d’Estadística creua les dades de consum elèctric amb els habitatges. Si el consum és molt baix, o nul, compten aquell habitatge com a buit.
Com ho podem fer per incorporar tots aquests habitatges buits al mercat?
Hi ha el programa Lloguer segur, del Govern balear, que pot ajudar a treure al mercat aquells habitatges que els propietaris no lloguen perquè tenen por de l’ocupació o perquè simplement no el volen llogar. El programa dona garanties de cobrament al propietari. Ara mateix n’hi ha 60, d’habitatges, dins aquest programa, perquè el Govern el va conveniar amb el col·legi d’API i amb els Administradors de Finques, perquè fossin ells els qui promoguessin aquest programa. Basta veure que al País Basc, amb un programa semblant, ja s’hi han adherit 7.000 habitatges.
Què hi pot fer, un Ajuntament, per pal·liar tot això?
Primer de tot inventariar tots els solars dins sòl urbà, perquè el Pla general fixa un temps perquè els propietaris construesquin. Si no ho fan, l’Ajuntament pot intervenir i pot desenvolupar aquell solar. I si no es dona la circumstància per fer-ho, també el pot expropiar. El sòl urbà buit vacant és prou important per fer que sigui una línia vermella no construir en sòl rústic, com el que es pretén fer ara amb les zones de transició a Palma. Hi ha 54 solars que sumen 84.000 metres quadrats. Només amb aquesta part es podrien construir 100 o 150 habitatges, que haurien de tenir una vocació protegida permanent i de lloguer assequible.
Els ajuntaments no tenen la competència per declarar-se zona tensionada.
Esporles ho va demanar, i el Govern ho va rebutjar. La competència és de les comunitats autònomes, que poden declarar que un municipi és zona tensionada. En casos com el de Sóller seria perfectament justificat, però també a Manacor, per exemple.
M’ha interessat especialment aquest concepte de desplaçament residencial que apuntaves. I quan arribam a un 40 per cent de propietats en mans estrangeres vol dir que l’illa deixa de ser nostra, ja?
En contraposició al desplaçament cultural que alguns apunten. Són els mateixos que pretenen aturar el creixement de la població via immigració, quan el problema més important és aquesta expulsió residencial que patim per desigualtat econòmica. Molt bona part dels habitatges ja surten a preu d’estranger, el resident no hi pot accedir i se’n sent expulsat, alhora que disminueix el parc d’habitatge, que el compren estrangers molt per damunt del que es podria permetre un resident. No podem accedir a comprar, surt molt poca oferta de lloguer, i el preu es multiplica.
I després anam a comprar a Astúries o a Galícia.
El resident amb una mínima capacitat d’estalvi, se’n va a llocs com aquests. Fan el mateix que els estrangers a Mallorca. I ho fan sovint com una inversió, ni tan sols com una segona residència.
És possible dins la Unió Europea, amb la lliure circulació de persones i mercaderies i dins l’economia de lliure mercat limitar la compra d’habitatges als estrangers?
Limitar la compra d’habitatges per nacionalitat europea és molt complicat. Els tractats de la Unió Europea faciliten la lliure circulació de capital i de mercaderies. S’han pres mesures en aquesta línia a altres països com Dinamarca o Finlàndia, a l’illa d’Aland. Però eren unes mesures que quan aquests països varen entrar a la UE ja les varen negociar en el tractat d’adhesió. I si no ho negocies prèviament estàs fermat al que vares negociar en un primer moment. No vol dir que no es pugui fer qualque cosa, com ara limitar la compra d’habitatge en funció de l’ús, o demanar uns mínims d’anys de residència abans de comprar. O limitar la compra especultaiva d’habitatge, en el sentit de no comprar per revendre…
