Antoni Marcús Beltrán (Sóller, 1968) és geògraf. És cofundador de GAAT, SL, una consultoria especialitzada en planificació urbanística, medi ambient i sistemes d’informació geogràfica. Marcús ha explotat dades públiques del cadastre que determinen que una part important de les propietats immobiliàries de l’illa ja estan en mans estrangeres.
Com comences a fer aquest projecte de cercar quines propietats són d’estrangers a Mallorca?
Inicialment ho vaig fer a nivell de Sóller. Jo som solleric, som geògraf i tenia inquietud per investigar aquest tema perquè veia que hi havia molta manca d’informació i que sovint es feien afirmacions basades més en intuïcions que en dades. Investigant, vaig trobar una informació pública del Cadastre sobre immobles residencials que permet aproximar-nos al pes de la titularitat estrangera en el parc residencial.
Et permet saber de quina nacionalitat són aquests propietaris estrangers?
No, simplement et diu si és població nacional o estrangera. A part d’aquesta informació també tenim la que facilita el Portal del Notariat, sobre les compravendes d’habitatges que es fan any a any. En aquest cas les dades es poden extreure per comunitat autònoma, per província i fins i tot per municipi. Aquí sí que podem veure si la compra és d’un nacional o d’un estranger i de quina nacionalitat és cadascú. Les dades del Cadastre si ens permeten saber del total del parc d’habitatges, quin nombre són ja de propietat estrangera.
Què se n’extreu, del Portal del Notariat?
El que veim és que, en els darrers 15 anys, les compravendes d’habitatge per part d’estrangers a les Balears s’han situat entorn del 38-40% del total, segons l’any. És una proporció molt elevada, però aquesta font no ens diu quin percentatge del parc residencial total ja està en mans estrangeres; només ens informa de les compravendes anuals.
És un percentatge molt elevat.
Sí. Hi ha veus que parlen de desplaçament cultural, però jo parlaria sobretot de desplaçament residencial per motius econòmics. Dins el conjunt de compradors estrangers, aproximadament quatre de cada deu operacions corresponen a compradors alemanys, i entorn d’una de cada deu a compradors del Regne Unit. Això mostra que no parlam d’immigració laboral, sinó d’un mercat residencial cada vegada més orientat a compradors amb molta més capacitat adquisitiva que la població resident.
En el Portal del Notariat ja s’especificava que en el cas dels propietaris marroquins, la gran majoria, per no dir tots, eren residents. En canvi, els compradors del nord…
Entre els compradors estrangers a les Balears, una proporció molt elevada —entorn del 70%, segons les dades anuals— són no residents. Això apunta que una part molt important d’aquestes compres no respon a una necessitat d’habitatge principal, sinó a segona residència, inversió patrimonial, ús turístic o altres usos no vinculats a la residència habitual.
Aquestes propietats, una vegada venudes, poden tornar a mans dels mallorquins?
És complicat, perquè quan un habitatge entra en circuits d’inversió amb preus molt superiors a la capacitat adquisitiva local, difícilment torna a ser accessible per a residents. A més, hi ha operacions d’inversió —sovint a través de societats o promotors especialitzats— que compren, reformen i revenen a preus molt més alts. Això contribueix a fixar nous valors de mercat que queden completament fora de l’abast de bona part de la població resident.
Segons el cadastre, quines mitjanes de propietats estrangeres hi ha?
Segons les dades cadastrals, el percentatge d’immobles residencials amb titularitat estrangera se situa entorn del 16,2% al conjunt de les Balears. A Mallorca és aproximadament del 15,9%; a Menorca, del 13%; i a les Pitiüses és més elevat: entorn del 18% a Eivissa i del 19% a Formentera. Ara bé, hi ha municipis on el percentatge és molt superior, com Andratx o Calvià, on supera el 40%.
I pel nostre redol?
Capdepera s’aproxima al 38%, Santanyí al 35%, Sant Llorenç al 34% i Son Servera al 24%. Manacor està més baix, entorn del 18%, però així i tot ja se situa per damunt de la mitjana de Mallorca.
Quina és la tendència?
La tendència és clara: primer la pressió es va concentrar a la costa i als espais amb més valor paisatgístic; després va entrar cap al sòl rústic i als pobles d’interior; i ara ja arriba amb força als nuclis urbans tradicionals. Això és especialment preocupant perquè afecta directament el parc residencial que històricament servia per viure-hi.
El gran problema és el preu.
Sí. Els preus de compra i de lloguer han crescut molt més que els salaris. Això fa que per a molts residents l’accés a l’habitatge sigui directament inassumible. Però el problema no és només el preu: és també l’ús del parc residencial. Tenim habitatges buits, habitatges secundaris, habitatges destinats a usos turístics i solars urbans sense desenvolupar, mentre molta gent no troba habitatge per viure-hi.
Cal construir més habitatge, idò?
Cal construir habitatge, sí, però no basta construir més habitatges si aquests no es destinen a residència principal i assequible. El mantra polític sol reduir el problema a “falta oferta”, però les dades mostren una realitat més complexa: entre 2011 i 2021 el parc total d’habitatges a les Balears va créixer més que la població, però el que gairebé no va créixer fou l’habitatge principal. Les llars varen créixer molt més que els habitatges principals, i això genera un dèficit net d’uns 20.800 habitatges per viure-hi.
Tens dades sobre quantitat d’habitatges buits, idò?
Sí, l’Institut Nacional d’Estadística creua les dades de consum elèctric amb els habitatges. Si el consum és molt baix, o nul, compten aquell habitatge com a buit.
Com ho podem fer per incorporar tots aquests habitatges buits al mercat?
Una via és reforçar molt més programes com Lloguer Segur, que ofereixen garanties de cobrament i de conservació de l’habitatge als propietaris. El problema és que, ara mateix, el nombre d’habitatges efectivament incorporats encara és molt baix en relació amb el potencial que tenim. El País Basc, amb programes com Bizigune, demostra que amb continuïtat, pressupost i gestió pública activa es poden mobilitzar milers d’habitatges buits. A les Balears hauríem d’anar cap aquí, però amb molta més ambició que la que el Govern i Administracions locals hi està posant.
Què hi pot fer, un Ajuntament, per pal·liar tot això?
Es poden posar en marxa moltes accions, però des del meu punt de vista n’hi ha dues prioritàries: inventariar habitatges i solars buits. Amb els primer promoure de manera decidida la gestió del programa “Lloguer Segur”. Amb els segons, analitzar la seva situació urbanística. El planejament estableix deures d’edificació i terminis, i si els propietaris no els compleixen, l’Ajuntament pot activar els instruments previstos per la normativa urbanística, com l’execució substitutòria o, en darrer terme, l’expropiació. Però abans d’arribar aquí, cal estudiar cas per cas, negociar amb els propietaris i cercar fórmules amb promotors públics, cooperatius o privats que acceptin una vocació d’habitatge assequible permanent. A Sóller, per exemple, hem identificat 54 solars que sumen uns 84.000 m². No tots seran viables, ni tots tenen les mateixes condicions urbanístiques, d’accessibilitat o de gestió, però fins i tot amb una hipòtesi prudent podrien permetre entre 100 i 150 habitatges. I haurien de tenir una vocació clara: habitatge protegit, permanent i de lloguer assequible. El que és evident a les nostres Illes és que amb aquesta capacitat de sòl vacant, la línia vermella que no s’hauria de traspassar en cap dels sentits hauria d’ésser la de construir en sòl rústic, com per exemple està proposant el Govern amb les àrees de transició de Palma
Els ajuntaments no tenen la competència per declarar-se zona tensionada.
Exacte. Un ajuntament pot demanar o instar la declaració de zona tensionada, però la competència per declarar-la correspon a la comunitat autònoma. Esporles ho va demanar i el Govern ho va rebutjar. En municipis com Sóller, i també Manacor, hi ha indicadors suficients per justificar com a mínim l’estudi d’aquesta declaració.
M’ha interessat especialment aquest concepte de desplaçament residencial que apuntaves. I quan arribam a un 40 per cent de propietats en mans estrangeres vol dir que l’illa deixa de ser nostra, ja?
Jo crec que parlar de desplaçament residencial és més precís que parlar de desplaçament cultural. El problema principal no és la immigració treballadora, que en bona part arriba perquè el nostre propi model econòmic expansiu la necessita. El problema és que l’habitatge ha deixat de funcionar com a bé d’ús per viure-hi i cada vegada funciona més com a actiu d’inversió. Molts habitatges ja surten directament a preu de comprador extern, inversor o no resident, i això expulsa la població resident del mercat de compra i també del mercat de lloguer.
I després anam a comprar a Astúries o a Galícia.
Sí, i això ens hauria de fer reflexionar. Quan un resident balear amb capacitat d’estalvi compra a Astúries, Galícia o altres territoris més assequibles, pot estar reproduint, a una altra escala, una lògica semblant: comprar on la seva renda té més poder adquisitiu. Ara bé, l’impacte no és idèntic en tots els territoris ni té la mateixa intensitat que a Mallorca, on la pressió turística, inversora i residencial externa és molt més forta.
És possible dins la Unió Europea, amb la lliure circulació de persones i mercaderies i dins l’economia de lliure mercat limitar la compra d’habitatges als estrangers?
Limitar la compra d’habitatges per nacionalitat dins la Unió Europea és jurídicament molt complicat, perquè entren en joc la lliure circulació de capitals, la llibertat d’establiment i el principi de no discriminació. Hi ha casos com Dinamarca o les illes Aland, a Finlàndia, però són règims especials negociats en el moment d’adhesió o amb reconeixement específic. Ara bé, això no vol dir que no es pugui fer res. Pot ser més viable actuar no per nacionalitat, sinó per ús: limitar la compra especulativa, exigir residència efectiva, condicionar determinades compres a l’ús d’habitatge principal o penalitzar fiscalment usos no residencials en zones tensionades.
